Fiscalité & taxes | BOOKING GUYS

Location de meublés de tourisme & fiscalité

Résidence principale / secondaire

Pour être considérée comme une résidence principale, le bien meublé doit être occupé au moins huit mois dans l'année (de manière continue ou non) par son propriétaire. Ainsi, la durée maximale de location saisonnière qui pourra être proposée dans ce logement sera de 120 jours maximum (réglementation générale pour les villes de plus de 200 000 habitants). Dans le cas d'une résidence secondaire, celle-ci n'étant pas le la résidence principale, il n'y a pas de limitation de durée en location saisonnière. Le propriétaire devra néanmoins respecter les règles de ce type de location et procéder à une déclaration en mairie pour que son logement soit identifié comme "meublé de tourisme", classé ou non.

Meublé de tourisme

Il s'agit d'une catégorie regroupant les logements proposés exclusivement à la location de courte durée. Contrairement à des logements dits d'habitation, soumis à l'établissement de baux de location (bail de logement meublé ou vide), la durée maximale de location ne pourra excéder les 90 jours consécutifs, non renouvelables. Les meublés de tourisme peuvent obtenir un classement si le propriétaire en fait la démarche auprès de l'organisme certificateur ou le maintenir par défaut en catégorie meublé de tourisme non classé. Ce classement reconnait les qualités d'un logement selon des critères d'évaluation spécifiques, comparable au secteur de l'hôtellerie. Le montant de la taxe de séjour sera différent selon que votre logement est classé ou non.

Le classement d'un hébergement permet souvent à celui-ci de se démarquer des autres pour ses qualités reconnues et certifiées et cela permet également à son propriétaire de profiter de mesures fiscales très attractives.

Loueur meublé professionnel ou non professionnel ?

Ne vous y trompez pas, ces termes ne définissent pas la qualité de votre travail mais bien une catégorisation dont vous relèverez de part votre activité de location saisonnière, qu'elle soit ponctuelle ou non.

Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Il s'agit d'un statut professionnel que vous obtiendrez en réunissant les 3 conditions suivantes :

vos revenus locatifs annuels doivent être supérieurs à 23.000€
ces revenus doivent constituer la principale source de revenus de votre foyer fiscal
vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S.).

Pour qui ?

les propriétaires qui proposent à la location de courte durée, une résidence secondaire meublée, ou principale lorsque les revenus dépassent 23.000€ pour ce second cas.

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Comme son nom l'indique et par opposition au précédent statut, pour les propriétaires qui ne réunissent pas les 3 conditions du statut de Loueur Meublé Professionnel.

ATTENTION : désormais, si vos revenus d'activité de location saisonnière dépassent 23.000€/ an, vous serez soumis à des cotisations sociales.

Pour qui ?

Les loueurs occasionnels qui proposent leurs residences principales, par exemple, à la location quelques semaines ou moins par an.

Quel régime d'imposition ?

Quelque soit votre statut, LMP ou LMNP, les revenus issus de votre activité de location saisonnière seront considérés comme des revenus industriels et commerciaux que vous ajouterez, le moment venu, à votre déclaration de revenus au titre du B.I.C. : Bénéfices Industriels et Commerciaux.

2 possibilités de déclaration s'offriront néanmoins à vous selon votre situation :

Micro-BIC : Les revenus locatifs bénéficient d'un abattement de 50% avant impôts, et d'un abattement pouvant atteindre jusqu'à 71% si le votre logement secondaire est classé en meublé de tourisme.
Réel simplifié : l’intégralité des charges peuvent être déduites (énergie, eau, internet, ...) de vos revenus locatifs, y compris les travaux de rénovation, l’immobilier et le mobilier, mais également vos frais de conciergerie si vous décidez de louer votre logement par un intermédiaire.

En résumé ...

LMNP ou LMP ?

vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ : LMNP
- vous pourrez choisir votre régime fiscal, Réel simplifié ou micro-BIC
- pas de cotisations sociales (RSI ou régime général).
revenus locatifs entre à 23 000€ et 33 200€ : LMNP
- vous pourrez choisir votre régime fiscal, Réel simplifié ou micro-BIC
- ATTENTION : Vous êtes serez soumis aux cotisations sociales (RSI ou régime général) dont le minimum est de 900€/an (déductible des impôts).
revenus locatifs supérieurs à 33 200€ : LMNP
- régime réel uniquement
- ATTENTION : Vous êtes serez soumis aux cotisations sociales (RSI ou régime général) dont le minimum est de 900€/an (déductible des impôts).

vos revenus locatifs sont supérieurs à 23.000€/an et aux autres revenus du foyer fiscal : LMP
régime fiscal imposé : régime réel
cotisations sociales (RSI ou régime général) dont le montant minimal est de 900€/an (déductible des impôts)
les investisseurs, propriétaires qui achètent des logements en vue de les louer peuvent également être assujettis à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE)

Nouveautés 2018-2019

Parmi les nouvelles mesures entrant en vigueur en 2018, on notera l’augmentation des plafonds du chiffre d’affaires au régime MICRO BIC.

Ainsi, pour les loueurs en meublés, le seuil passe de 33 200€ à 70 000€/an et de 82 800€ à 170 000€ pour les locations meublées saisonnières classées.

Le bénéfice imposable calculé après un abattement de 50 % figure dans la catégorie de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux, en cas de bénéfice, passent de 15.5% à 17.2% dès janvier 2018.

Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal compétent, toutes les locations touristiques, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire, devront disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce de location. Les plateformes intermédiaires de location (Airbnb, Abritel, booking.com, leboncoin …) ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement.

Par ailleurs, dans les communes ayant mis en place cette procédure d’enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Une autorisation préalable du maire est nécessaire dans certaines villes avant de pouvoir modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme. Ainsi, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Cette autorisation peut être assouplie et remplacée par un régime d'autorisation temporaire.

Le loueur est concerné par l’autorisation de changement d’usage s’il offre un meublé en location saisonnière à Paris, dans une des communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ou dans une des 10 autres communes de plus de 200 000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon…).

Le loueur peut être également concerné dans toute commune connaissant des tensions sur le marché du logement dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal compétent a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de 50 000 habitants) ou sur décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (dans les autres villes).

Les conditions de délivrance des autorisations sont fixées par délibération du conseil municipal ou intercommunal. Le loueur doit se renseigner auprès de la commune où se trouve son meublé pour savoir quelle procédure s'applique.